Primeiramente, é importante esclarecer que a regularização é um tema de Direito Imobiliário, sendo importante entender que só o trabalho do engenheiro ou arquiteto muitas vezes não é suficiente!
Por isso, de um ponto de vista também jurídico, desenvolvemos este passo a passo pensando em te ajudar com o objetivo de regularizar o imóvel e colocar a matrícula do imóvel no seu nome!
Antes de tudo. Documentos
O ponto de partida é separar e entender os documentos que você possui em mãos, diferenciando e não se confundindo com o que cada documento representa.
Primeiro, entenda bem o que é escritura pública e matrícula do imóvel neste post: Diferença entre Escritura e Matrícula
Você precisa entender e saber a diferença de forma clara e objetiva!
Para o mundo jurídico o imóvel só existe conforme o que a matrícula informa, sendo que um erro nesta etapa pode custar muito caro, levando até mesmo a perda do imóvel. Não existindo matrícula, você deve buscar orientação jurídica para regularizar seu imóvel urgentemente.
Imóvel sem matrícula
A orientação jurídica neste caso é indispensável, o advogado deverá entrar com um processo extrajudicial requerendo a abertura de matrícula para seu imóvel.
Neste processo, o advogado deverá, com auxílio de engenheiro ou arquiteto, descrever o imóvel da forma mais específica possível, demonstrando que o imóvel ou a obra realizada, respeitou o código de obras da cidade, recuos, frações de ocupação, etc.
Obras não legalizadas
Muitas vezes o processo para regularização do imóvel passa apenas pela averbação da obra na matrícula do imóvel.
Para tanto, a obra precisa ser regularizada junto à prefeitura do município, gerando o chamado “habite-se”, que atesta que a obra ou reforma seguiu a Lei Municipal.
Com o “habite-se” em mãos, um processo extrajudicial deverá ser instaurado no cartório de registro de imóveis, requerendo a averbação da obra na matrícula.
Imóvel Irregular: muito além da construção não legalizada
Aqui é onde está a maior parte dos problemas relacionados ao imóvel irregular.
Seja para um inventário, divórcio, compra e venda ou até mesmo doação, o imóvel deve estar regularizado, caso contrário, não será possível exercer a propriedade de forma plena e com segurança.
Imóvel irregular, tirando os casos de obras e reformas, é todo imóvel que a matrícula não reflete a realidade em relação às características dele ou sua propriedade.
Por exemplo, ocorreu a venda de um imóvel em 2002, mas ela nunca foi registrada. O imóvel está irregular, pois juridicamente falando o proprietário ainda é o vendedor de 2002. Imagine que este imóvel também foi reformado, colocando uma piscina nele em 2015. O imóvel está 2x irregular, irregular quanto à propriedade e irregular quanto às características.
Primeiro Passo
O primeiro passo é e sempre será o estudo de caso.
Um estudo de caso bem feito poderá te dar a melhor direção e a melhor estratégia para você regularizar seu imóvel da forma mais rápida e menos custosa possível.
Com ele você saberá exatamente o que precisa fazer para conseguir regularizar seu imóvel com sucesso.
Você mesmo pode fazer esse estudo de caso ou contratar um advogado de confiança para fazê-lo.
Segundo Passo
Feito o estudo de caso, você precisa ir até o cartório de registro de imóveis e descobrir se o imóvel possui matrícula ou transcrição, que é a matrícula de antigamente.
Para isso, você deverá solicitar certidão do registro do imóvel e pagar os emolumentos (taxas) ao oficial de registro. Se o imóvel não possuir matrícula, como dissemos acima, deverá ser feito o requerimento extrajudicial de abertura de matrícula.
O cartório possuirá um livro próprio para localizar o imóvel pelo endereço, Art. 179 da Lei de Registros Públicos.
Terceiro Passo
Com a certidão de matrícula em mãos, você deverá ir até o prédio da prefeitura e descobrir os dados fiscais do imóvel.
Em regra o servidor irá lhe informar se existem débitos tributários no imóvel e indicar quem é o responsável tributário, fornecendo quaisquer informações públicas.
Esta etapa de ir até a prefeitura é para imóveis urbanos, se seu imóvel for rural, ele estará cadastrado junto ao INCRA.
Último passo
Com todos os documentos em mãos, já é possível entender o que deverá ser feito em termos de processo para regularizar efetivamente.
Em alguns casos, a saída será a usucapião, em outros adjudicação compulsória e ainda em outros casos você deverá apenas registar o título aquisitivo no cartório de imóveis.,
Falamos também da usucapião neste post: Usucapião
Para todo caso, caso você tenha seguido tudo sozinho até aqui, neste momento você precisará contar com um bom advogado e de confiança para te representar judicial ou extrajudicialmente em seu caso.
Nosso escritório, Ribeiro & Tobias Advocacia e Consultoria, conta com uma equipe especializada, com experiência em direito imobiliário e registral.
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