Neste artigo vamos explicar de uma vez por todas como registrar o imóvel em cartório sem erro e sem perder tempo com documentos errados.
Em primeiro lugar, vamos partir do princípio de que seu imóvel já possua matrícula. Caso imóvel não tenha matrícula, o interessado deverá contratar os serviços de um engenheiro, arquiteto e agrimensor para especificar o imóvel e contratar um advogado imobiliário para dar entrada no procedimento de abertura de matrícula ou usucapião quando o caso.
Explicamos melhor sobre a matrícula e principais dúvidas do tema neste outro artigo: O que é matrícula do imóvel?
Não confunda “tirar a escritura” com “registrar o imóvel”
Erroneamente imagina-se que fazer ou “tirar a escritura” de compra e venda já é tudo que basta para registrar ou regularizar o imóvel. Engano ingênuo, que quando percebido a tempo é possível corrigir sem mais prejuízos ao proprietário.
O prejuízo causado por esse engano pode levar a perda da propriedade do imóvel, pois é o registro no cartório de imóveis que traz 100% de certeza a respeito de quem é a verdadeira proprietária ou proprietário.
Então, apenas tirar a escritura não garante a propriedade, ainda que você viva no imóvel ou trabalhe nele. Na realidade, só de tirar a escritura sem registrá-la, o imóvel continua sendo do vendedor.
Confira este artigo e compreenda mais sobre a importância do tema: Como registrar meu imóvel
O que o cartório analisa de verdade
Acima de tudo, o cartório irá verificar se o imóvel tem matrícula (falado acima), no mais, existindo matrícula, o cartório de imóveis só vai registrar seu imóvel se o cartorário e tabelião estiverem seguros e tiverem certeza quanto a autenticidade de todas as informações do imóvel (proprietário, vizinhos, metragem, etc.), e para isso eles irão se basear em três princípios basicamente.
Princípio da especialidade registral
De forma simples, na documentação que será levada ao cartório o imóvel deve estar o melhor especificado possível, trazendo informações geodésicas, geográficas e ambientais completas do imóvel, como por exemplo, metragem, área construída, planta do imóvel, localização (rua, avenida, número, complemento, etc.), tipo de uso (comercial ou residencial), quadra e lote, matrícula dos imóveis confrontantes (se existir matrícula), qual área do zoneamento municipal se encontra, se possui licenciamento ambiental se o caso, e outros detalhes que serão verificados pessoalmente pelos funcionários do cartório.
Princípio da prioridade registral
O cartório analisará também se para aquele imóvel existe outra matrícula aberta em duplicidade ou registro em nome de outra pessoa até então desconhecida, que não seja o vendedor.
Nestes casos, o cartório negará seu registro por causa do princípio da prioridade, garantindo a prioridade para aquela matrícula mais antiga e para o registro mais antigo.
Por isso destacamos, quem não registra não é dono! Devendo o registro ser feito imediatamente com a aquisição do imóvel, ainda que você o tenha recebido por doação!
Respeitando este princípio, o cartório também analisará se existe “protocolo ou prenotação” (nada mais são do que o pedido de registro) abertos para conceder seu registro como proprietário. Existindo tal protocolo, ele garantirá a prioridade à pessoa que deu entrada com o pedido pelo prazo de 30 dias, suspendendo todo e qualquer pedido de registro neste prazo (Artigos 182 a 187 da Lei de Registros Públicos).
Princípio da continuidade registral
O cartório enxerga a matrícula e os registros como um grande quebra-cabeça, onde cada registro de propriedade deve ser feito obedecendo a ordem cronológica de transferência do imóvel.
Por exemplo, Maria vendeu o imóvel para José e firmaram um contrato de compra e venda, a propriedade nunca foi registrada em nome de José e este só “tirou a escritura pública de compra e venda”. Um ano depois, José vendeu de boca para João e da mesma forma nunca registrou seu nome no imóvel, tirando somente a escritura de compra e venda em seu nome. Depois de um tempo, João vendeu para Joana, que pretendia estabelecer moradia no imóvel, assinaram contrato de compra e venda, fizeram a escritura pública de compra e venda, mas quando Joana foi REGISTRAR seu nome no imóvel para colocar o IPTU em seu nome, ela não conseguiu, pois o cartório exigia que as outras compras e vendas fossem registradas primeiro.
Conclusão: Joana nunca encontrou José, muito menos Maria, e precisou entrar com uma ação judicial para solucionar a questão, gerando gastos com processos, perícias e todo tipo de custas judiciais que o juiz exigiu.
O cartório jamais irá registrar qualquer direito por “salto”, sempre respeitará a continuidade do registro.
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